Verkehrswertgutachten – vom DEKRA-zertifizierten Sachverständigen (D1, D1 PLUS und D2)
Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB? Markus Gerhartz ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen (D1, D1 PLUS und D2) und erstellt für Sie professionelle Verkehrswertgutachten.
Ein Verkehrswertgutachten ist in bestimmten Fällen unverzichtbar – etwa bei:
- Scheidung, Erbauseinandersetzung etc.
- Vermögensaufstellungen für steuerliche oder gerichtliche Zwecke
- Verkaufsabsicht mit rechtssicherer Wertermittlung
Der Verkehrswert beschreibt den stichtagsbezogenen Marktwert einer Immobilie unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Merkmale – wie:
- Lage,
- Zustand,
- Nutzungsmöglichkeiten und
- rechtliche Rahmenbedingungen.
Verlassen Sie sich auf fachliche Präzision und regionale Marktkenntnis – mit Gerhartz Immobilien in Koblenz.
Verkehrswertgutachten – fundiert und detailliert
Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB unterscheidet sich deutlich im Umfang und Aufwand von einer regulären Immobilien Wertermittlung. Es dient als gerichtsfeste Grundlage bei rechtlichen und behördlichen Verfahren und muss daher besonders präzise und nachvollziehbar sein.
Merkmale eines Verkehrswertgutachtens:
- Detaillierte Beschreibung des Bewertungsobjekts und aller wertbeeinflussenden Faktoren
- Auswertung umfangreicher Bauunterlagen: Pläne, Grundrisse, Flächenberechnungen, Ansichten etc.
- Einholung relevanter Auskünfte aus öffentlichen Registern (z. B. Baulastenverzeichnis, Denkmalschutz, Altlastenkataster)
- Anwendung mindestens zweier Bewertungsverfahren (z. B. Sachwertverfahren vs. Ertragswertverfahren) zur Plausibilitätskontrolle
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens ist deutlich arbeitsintensiver als eine einfache Immobilienbewertung und kann daher nicht kostenfrei angeboten werden. Die Kosten richten sich nach dem individuellen Aufwand und der Komplexität des Objekts.
Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten? Markus Gerhartz – DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen D1, D1 PLUS und D2 – berät Sie gerne und erstellt Ihnen ein Angebot.
Die verschiedenen Bewertungsverfahren
Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie gemäß § 194 BauGB kommen
grundsätzlich drei anerkannte Bewertungsverfahren zum Einsatz:
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Beim Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren wird der Bodenwert separat ermittelt und fließt direkt in die Gesamtbewertung ein. Jedes Verfahren berücksichtigt unterschiedliche Bewertungsgrundlagen und eignet sich je nach Objektart und Nutzung. Im Folgenden erläutern wir die Unterschiede und Einsatzbereiche der einzelnen Verfahren – für eine transparente und nachvollziehbare Immobilienbewertung.
Die Bodenwertermittlung
Die Bodenwertermittlung ist ein zentraler Bestandteil jeder fundierten Immobilienbewertung. Gemäß Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist der Bodenwert bei ausreichender Datenlage im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Alternativ kann er auf Basis des Bodenrichtwertes bestimmt werden.
Was ist der Bodenrichtwert?
- Abgeleitet aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses
- Gibt den durchschnittlichen Lagewert für baureife, altlastenfreie Grundstücke an
- Erschließungs- und Kostenerstattungsbeiträge nach dem BauGB sind bereits enthalten
Abweichungen vom Bodenrichtwert:
Weicht das zu bewertende Grundstück in wertbestimmenden Merkmalen wie
- Bodenbeschaffenheit
- Grundstückszuschnitt
- Entwicklungszustand
- Art und Maß der baulichen Nutzung
vom Standard ab, so wird auch der individuelle Bodenwert entsprechend angepasst.
Fazit: Eine präzise Bodenwertermittlung ist entscheidend für die realistische Verkehrswertermittlung Ihrer Immobilie.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein etabliertes Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, die nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur Eigennutzung dienen. Es kommt insbesondere bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.
Grundlagen des Sachwertverfahrens:
- Ermittlung der Herstellungskosten der baulichen Anlagen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
- Separater Ansatz des Bodenwertes, der in die Gesamtbewertung einfließt
- Kombination beider Werte ergibt den vorläufigen Sachwert der Immobilie
Das Sachwertverfahren bietet eine realistische Grundlage für die Bewertung von Wohnimmobilien, bei denen keine Mieteinnahmen erzielt werden. Es ist Bestandteil vieler Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein zentrales Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, deren Hauptzweck die Erzielung nachhaltiger Einnahmen ist. Es kommt insbesondere bei vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern zum Einsatz.
Grundlagen des Ertragswertverfahrens:
- Maßgeblich ist die Verzinsung der Investition im Verhältnis zum erzielbaren Ertrag
- Der Ertragswert setzt sich aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert zusammen.
- Beide Komponenten werden separat ermittelt und anschließend zusammengeführt
Wichtig zu wissen: Das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren führen nicht direkt zum endgültigen Verkehrswert. Nach der Ermittlung des „vorläufigen“ Wertes müssen noch wertbeeinflussende Gegebenheiten berücksichtigt werden – etwa Marktanpassungen oder besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG’s).
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist ein bewährtes Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie, insbesondere bei Grundstücken, Eigentumswohnungen und Standardobjekten mit hoher Marktdurchdringung.
So funktioniert das Vergleichswertverfahren:
- Der Verkehrswert wird durch den Vergleich mit einer ausreichenden Anzahl ähnlicher Immobilien ermittelt
- Bewertungsobjekt und Vergleichsgrundstücke müssen in Art, Größe und Beschaffenheit vergleichbar sein
- Wertbeeinflussende Merkmale wie Lage, Nutzung und Zustand sind bei der Auswahl der Vergleichsobjekte
bereits berücksichtigt.
Vorteil: Wenn das Verfahren angewendet werden kann, führt es direkt zum marktgerechten Verkehrswert, da keine zusätzlichen Anpassungen erforderlich sind.